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去库存 调结构 保利发展:坚守“品质”赛道破题新发展模式

摘要 小枫来为解答以上问题。去库存 调结构 保利发展:坚守“品质”赛道破题新发展模式,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  ...

小枫来为解答以上问题。去库存 调结构 保利发展:坚守“品质”赛道破题新发展模式,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  ● 本报记者武卫红

  日前,保利发展(600048)披露2023年年报。2023年,保利发展营业收入稳步增长,资产、资源结构不断优化,产品和服务品质持续提升。

  近年来,房地产行业持续调整,保利发展等头部房企加速探索新发展模式。按照规划,保利发展正在积极开创品质“新赛道”,公司将以客户为中心,持续推进产品品质提升。在最新发布的行业白皮书中,公司提出,房企应积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型,从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方面,为新质生产力提供硬件支撑和软件服务。

  营业收入稳定增长

  根据年报,保利发展2023年度实现营业收入3468亿元,同比增长23.42%,增速在国内龙头房企中排名第一。出于谨慎性原则,公司对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元,最终实现归母净利润120.67亿元,同比下降34.13%。

  2023年,公司实现签约面积2386.12万平方米,实现签约金额4222.37亿元。在房地产市场持续调整的背景下,保利发展逆势拓展实现销售领先。据中指研究院发布的数据,2023年保利发展位居TOP10房企销售额排行榜第一。

  2021年,保利发展提出聚焦核心城市的战略。近年来,公司坚持高质量拓展,围绕核心城市进行深耕,注重投资回报的确定性。截至2023年年末,公司拓展金额中99%位于38个核心城市;38个核心城市的市场占有率达6.8%,同比提升0.7个百分点。其中,市占率超过10%的城市共27个。

  在深耕核心城市模式下,公司开发效率和去化速度均有改善。2023年新获取项目中有40%实现当年开盘,并贡献签约金额超300亿元;2022年新获取项目截至2023年末已收回全部股东投入。报告期末,公司土地储备计容建面7790万平方米,其中存量项目6608万平方米,增量项目1182万平方米,存量项目占比下降8个百分点;核心38城面积储备占比近七成,提升2.4个百分点,资源结构不断优化。

  资产负债结构持续优化

  报告期内,保利发展现金流、负债结构、融资利率等指标持续优化,同时顺应行业趋势,适当计提减值,夯实业绩。

  在房地产行业调整期,经营活动现金流可以反映企业的核心竞争力。2023年,保利发展实现经营活动现金流量净额139亿元,连续6年为正。

  销售方面,公司秉持“有现金”的销售理念,全年回笼金额4304亿元,销售回笼率102%,其中当年销售回笼率78.3%,同比提升11.2个百分点。同时,公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等,累计增加可动用资金529亿元。此外,竣工规模稳定增长为未来的结算收入打下基础。全年竣工面积4053万平方米,同比增长2%。

  报告期末,公司货币资金余额1480亿元,保持在总资产10%左右的合理水平;公司合同负债3772亿元,已售待回笼资金约966亿元。报告期末,公司剔除预收款项后资产负债率为67.14%,净负债率为61.2%,分别较期初下降1.34和2.37个百分点,现金短债比1.28,“三道红线”保持绿档水平。

  截至目前,保利发展已将境外美元债全部清偿。报告期末,公司有息债务余额3543亿元,较期初减少271亿元,综合融资成本约3.56%,较上年末下降36个BP;公司直接融资占有息负债比重16.31%,仍有较大提升空间。年内公司新增融资1371亿元,综合成本仅3.14%。其中,三年期直接融资成本最低降至3%。

  保利发展表示,公司始终坚持稳健可持续的发展理念,兼顾规模增长及风险防范,保持健康的资产结构。会计政策方面,保利发展一贯采取保守策略,投资性房地产采用成本法计量,且每年计提折旧。同时,公司保持谨慎的收入确认政策,项目完成交付后才确认收入,资产质量稳健扎实。

  4月23日,平安证券发布的研报显示,保利发展加快资金回笼,融资成本不断降低,销售稳健拓展,行业格局优化下份额提升趋势明确,同时分红比例提高。

  探索新的发展模式

  2022年初,保利发展提出房地产行业呈现“五化”趋势(即去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化),因此房企应加快探索新的发展模式,保持稳健的财务风格,聚焦擅长的领域和市场,紧抓结构性机会。2023年,公司进一步提出房地产行业进入“品质时代”。

  日前,保利发展发布《保利2023-2024年不动产行业白皮书》。保利发展表示,在“品质时代”,要进一步挖掘潜在需求,提供高品质产品和服务,为客户创造更多价值,积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型,从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方面,为新质生产力提供硬件支撑和软件服务,持续助推社会经济高质量发展。

  在上述战略指引下,保利发展不断推进产品品质提升。2023年,公司落地“天、悦、和”产品系项目79个,持续打造标杆产品。2023年,公司市场占有率达到3.6%,同比提升0.2个百分点。

  业内人士表示,保利发展根据市场形势变化进行自我创新与突破,在行业下行周期打造核心竞争力。同时,公司根据多年管理经验形成“总部+城市平台”扁平两级管理架构,既保证了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控,又保障了公司上下步调一致的高效执行力和快速的应变调整能力,成为公司有效应对市场调控、穿越周期保持稳健经营的重要优势。

来源:中国证券报

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